Обязательный энергосертификат в Болгарии: правила продажи и аренды недвижимости в 2027 году

В Болгарии оформление энергетического сертификата (сертификата энергетической эффективности) является обязательным условием для заключения сделок купли-продажи и аренды недвижимости.

Данная сфера регулируется Законом об энергоэффективности (Закон за енергийната ефективност — ЗЕЕ). Согласно ст. 34 и ст. 36 Закона за енергийната ефективност, перед заключением договора купли-продажи или аренды продавец (или арендодатель) обязан предоставить оригинал или копию энергетического сертификата покупателю (или нанимателю) для ознакомления.

Текущие строгие правила базируются на Директиве ЕС 2024/1275, цель которой — полностью декарбонизировать жилой фонд Европы к 2050 году. Болгария последовательно ужесточает требования, приводя местный рынок в полное соответствие с европейскими стандартами.

Сертификат входит в обязательный пакет документов, который предоставляется нотариусу для оформления сделки. При его отсутствии нотариус может отказаться регистрировать договор.

Новые законодательные нормы и директивы ЕС по энергоэффективности зданий (EPBD) направлены на снижение энергопотребления и повышение прозрачности рынка недвижимости.

Что такое энергетический сертификат и зачем он нужен?

Энергетический паспорт (сертификат) — это официальный документ, отражающий уровень энергопотребления здания или отдельной квартиры. Документ содержит информацию о теплоизоляции, системах отопления, вентиляции и освещения, а также присваивает объекту класс энергоэффективности — от A+ (самый высокий) до G (самый низкий).

Цель нововведения - обязать собственников раскрывать реальные эксплуатационные расходы, стимулировать утепление жилья и ускорить «зеленый» переход в строительном секторе.

Срок действия: Сертификат выдается на срок от 3 до 10 лет (в зависимости от класса объекта и проведенных модернизаций).

Основные требования к собственникам и покупателям

Продажа недвижимости. При оформлении нотариального акта купли-продажи продавец обязан предоставить действующий энергетический сертификат. Без этого документа или регистрационных данных проведение сделки затруднено.

Аренда жилья. При счетах за аренду и публикации объявлений собственник должен указывать класс энергоэффективности объекта.

Публикация объявлений. Агентства недвижимости и интернет-порталы обязаны указывать класс энергоэффективности жилья непосредственно в описании объекта.

Как сертификат влияет на стоимость и рынок недвижимости?

Рост цен на «зеленое» жилье. Квартиры в новостройках и домах с высокой энергоэффективностью (классы A и B) дорожают быстрее, так как гарантируют низкие счета за коммунальные услуги.

Дисконт на немодернизированный фонд. Старый панельный и кирпичный фонд без теплоизоляции (классы E, F, G) требует скидок или дополнительных инвестиций в капремонт со стороны покупателя.

Выгода при кредитовании. Некоторые болгарские банки предлагают сниженные процентные ставки по ипотеке при покупке объектов с высоким классом энергоэффективности (зеленая ипотека).

Как получить энергетический сертификат в Болгарии?

Обращение к сертифицированным экспертам: Оценку проводят только аккредитованные компании и инженеры, зарегистрированные в Агентстве по устойчивому энергетическому развитию (АУЕР).

Проведение аудита. Эксперт выезжает на объект, анализирует толщину стен, окна, системы отопления и кондиционирования.

Регистрация в реестре. Готовый сертификат регистрируется в официальной базе данных АУЕР, после чего выдается собственнику.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужен ли сертификат, если продается квартира в здании, у которого уже есть общий сертификат?

Если у всего здания уже есть действующий сертификат энергетической эффективности, выписка или копия документа применяется и к отдельной квартире.

Кто оплачивает процедуру?

Расходы по аудиту и изготовлению документа несет текущий собственник (продавец или арендодатель).

Есть ли исключения?

Обязательное требование не распространяется на отдельные категории объектов, такие как временные постройки, памятники архитектуры (при определенных условиях) и отдельно стоящие дома площадью менее 50 кв. м.

В Болгарии энергетический сертификат уже обязателен при продаже и аренде объектов, но сейчас речь идет о новых, более жестких требованиях Директивы ЕС (EPBD).

Что действует прямо сейчас. По закону об энергоэффективности (Закон за енергийната ефективност), продавец или арендодатель уже обязан предоставить сертификат энергоэффективности при совершении сделки (для зданий, введенных в эксплуатацию, или при наличии общей сертификации дома).

Что меняется сейчас (законопроекты и новые нормы ЕС)

Европейский союз принял обновленную директиву EPBD (Energy Performance of Buildings Directive). В рамках ее внедрения Болгария поэтапно ужесточает правила:

• Вводится обязательный ввод минимальных стандартов энергоэффективности (MEPS) — объекты с самым низким классом (G) будут постепенно выводиться из оборота или требовать обязательной реновации.
• Сертификат становится обязательным к публикации уже на этапе подачи объявления о продаже/аренде, а не только при подписании договора у нотариуса.
• С 2028–2030 годов все новые здания должны иметь нулевой уровень выбросов (Zero-Emission Buildings).

Бонусы за энергоэффективность

Объекты с высшим классом энергоэффективности (например, класс «А» или стандарт «близкое к нулевому потребление энергии») освобождаются от уплаты ежегодного налога на недвижимость (данък сгради) на срок от 6 до 10 лет.

Если вы планируете купить квартиру в Болгарии, наши специалисты подберут для вас лучший вариант под ваши цели и бюджет, помогут проверить наличие сертификата у конкретного здания, окажут полное сопровождение сделки.