Нужен ли счёт в болгарском банке для покупки квартиры в Болгарии в 2026 году - разбор для покупателей

Вопрос наличия счета в болгарском банке является одним из самых распространенных у покупателей недвижимости в Болгарии. Для самой покупки квартиры в Болгарии иметь счёт в местном банке юридически не обязательно, однако на практике он существенно упрощает процесс сделки и последующее содержание недвижимости.

По законодательству Болгарии финансовые расчеты при покупке жилья на сумму от 10 000 левов (около €5 113) проходят исключительно безналичным путем, но перевод можно совершить и из зарубежного банка.

Ниже подробно разбираем, как устроена система расчетов, какие есть альтернативы открытию местного счета и с какими нюансами сталкиваются иностранные покупатели.

Как оплатить покупку недвижимости без счета в Болгарии?

Если у вас нет счета в местном банке, закон предусматривает несколько прозрачных и безопасных способов перевода средств за недвижимость в Болгарии:

• Прямой перевод с вашего зарубежного счета. Вы можете перевести деньги напрямую на IBAN продавца или застройщика. Основанием для платежа выступает официальный Предварительный договор купли-продажи.
• Использование спецсчета нотариуса (Эскроу). Средства перечисляются на депозитный счет нотариуса, который ведет сделку. Нотариус переводит деньги продавцу только после того, как Нотариальный акт будет успешно зарегистрирован в Агентстве по вписываниям (Агенция по вписванията).
• Клиентский счет адвоката. Оплата проходит через доверительный счет юриста, сопровождающего вашу сделку, что гарантирует безопасность расчетов.

Зачем нужен банковский счет покупателю недвижимости?

Несмотря на наличие альтернатив, эксперты агентств недвижимости рекомендуют открывать счет в Болгарии. Он решает сразу несколько важных задач:

• Оплата нотариальных пошлин и налогов. В день подписания Нотариального акта покупатель обязан оплатить местный налог на передачу недвижимости, нотариальный сбор и регистрационную таксу. Проще и дешевле сделать это местным платежом.
• Проход комплаенса и AML (Проверка происхождения средств). Болгарские банки строго соблюдают законодательство по борьбе с отмыванием денег. Если платеж за квартиру поступает на счет продавца из третьих стран, банк-получатель может приостановить транзакцию до предоставления документов.
• Удобная оплата коммунальных услуг. Платить за свет (EVN, Energo-Pro, Electrohold), воду и ежегодный муниципальный налог на недвижимость в Болгарии проще всего через автоплатежи в местном онлайн-банке.

Особенности открытия счета для иностранцев в 2026 году

В последние годы болгарские банки (DSK, UniCredit Bulbank, Postbank, UBB) ужесточили процедуру проверки нерезидентов (Compliance / KYC):

• Проверка документов: Банки запрашивают подтверждение легальности доходов (налоговые декларации, справки с работы, выписки со счетов).
• Основание для открытия: Главным документом, обосновывающим открытие счета для иностранца без ВНЖ/ПМЖ, как раз и выступает Предварительный договор купли-продажи недвижимости.
• Сроки: Рассмотрение заявки на открытие счета может занимать от нескольких дней до пары недель.

Ситуации, в которых наличие счета в болгарском банке необходимо

Оформление ВНЖ и визы категории D. Наличие местного банковского счета — это обязательное требование Миграционной службы Болгарии для большинства оснований получения вида на жительство (будь то «обеспеченный пенсионер», «торговое представительство» или «инвестиции»). 

• Доказательство финансовой обеспеченности: для получения визы D и самого ВНЖ иностранец обязан предоставить официальную справку из болгарского банка (удостоверение) о наличии на счету средств.
• Сумма на счету: Баланс должен быть не менее 12 минимальных зарплат Болгарии на момент подачи документов. Без счета в местном банке миграционные органы пакет документов просто не примут.

Получение дохода от аренды и легальное налогообложение. Если вы покупаете инвестиционную недвижимость для сдачи в аренду (краткосрочной через платформы вроде Airbnb или долгосрочной), местный счет обеспечит прозрачность доходов.

• Зачисление платежей: удобный прием платежей от арендаторов или управляющей компании без потерь на двойной конвертации и международных комиссиях.
• Уплата налогов: физические лица-нерезиденты платят подоходный налог на аренду в Болгарии (ставка составляет 10%). Оплачивать этот налог, а также ежегодный налог на недвижимость и коммунальный сбор (такса бытовых отходов) гораздо проще и дешевле через болгарский интернет-банкинг.

Автоматическая оплата коммунальных услуг и «таксы поддержки». Владение недвижимостью в Болгарии связано с регулярными расходами, которые сложно контролировать дистанционно из-за рубежа.

• Прямой дебет (Блиц-платежи): Вы можете привязать счета за электричество (EVN, Energo-Pro, Electrohold) и воду (ВиК) к своей болгарской карте. Деньги будут списываться автоматически по факту выставления счетов, что исключит риск отключения услуг за неуплату.
• Такса поддержки (Maintenance fee): Оплата услуг управляющей компании в закрытых комплексах. Переводы внутри страны стоят немного, в отличие от дорогостоящих трансграничных SWIFT-переводов.

Помощь агентства недвижимости Bulgaria Avenue при покупке квартиры в Болгарии

Процесс покупки недвижимости и банковские процедуры в Болгарии имеют множество юридических тонкостей.

Специалисты нашего агентства недвижимости возьмут на себя весь процесс: от подбора объекта и юридической проверки до помощи в открытии банковского счета и полном сопровождении сделки у нотариуса.

Планируете покупку квартиры или дома в Болгарии? Свяжитесь с нашими экспертами прямо сейчас для получения бесплатной консультации по всем финансовым и юридическим вопросам!