Дискуссии вокруг налога на недвижимость в Болгарии: введут ли прогрессивную шкалу?

В правительственных и экспертных кругах Болгарии в 2026 году активизировалось обсуждение масштабной реформы системы налогообложения. Одной из главных обсуждаемых инициатив стало возможное внедрение прогрессивного налога на недвижимость. На данный момент это только проект и предложение, которое вызывает острые споры среди экономистов, политиков и участников рынка недвижимости. Если эту идею одобрят, она может изменить правила игры для инвесторов и собственников курортного жилья.

Разбираем, в чем суть предложения и насколько высока вероятность его принятия.

Сейчас налог на недвижимость в Болгарии (данък недвижими имоти) рассчитывается по фиксированной ставке от налоговой оценки, независимо от количества квартир у одного владельца. 

Сторонники реформы предлагают изменить этот подход, чтобы решить две задачи:

• Пополнение местных бюджетов за счет собственников дорогого и инвестиционного жилья.
• Вывод «пустующих» квартир на рынок - стимулирование владельцев сдавать жилье в аренду, а не держать его закрытым.

Как может работать налог (если законопроект примут)

В рамках дискуссий звучат следующие предложения по разделению объектов:

• Основное жилье

Для граждан, имеющих в собственности только одну квартиру или дом, где они постоянно проживают, правила менять не планируют. Базовая ставка должна остаться минимальной.

• Второе и последующее жилье

Повышенную ставку предлагают применять только ко вторым, третьим и последующим объектам недвижимости, принадлежащим одному лицу. Именно этот пункт вызывает больше всего споров, так как он напрямую затрагивает внутренний и иностранный инвестиционный бизнес.

Пересмотр налоговой оценки

Параллельно звучат предложения обновить налоговые оценки объектов (данъчна оценка), которые сейчас в разы ниже реальных рыночных цен.

Эксперты подчеркивают: если государство просто поднимет оценки до рыночного уровня, налоговая нагрузка вырастет даже без введения прогрессивной шкалы.

Почему реформа может остаться на бумаге

Проект сталкивается с серьезной критикой со стороны бизнеса и юристов, поэтому его принятие в текущем виде маловероятно по ряду причин.

• Сложность контроля: для администрирования такого налога необходима безупречно работающая единая цифровая база данных по всей стране, которая свяжет все объекты с конкретным владельцем (включая иностранцев с ЛНЧ).
• Удар по курортным регионам: многие иностранцы и болгары владеют «летними дачами» на море или в горах. Повышение налогов на такие объекты может снизить инвестиционную привлекательность Болгарии.
• Обход закона: эксперты прогнозируют, что в случае принятия закона владельцы начнут массово переоформлять недвижимость на родственников или регистрировать разные объекты на отдельные юридические лица.

Обсуждение прогрессивного налога на недвижимость в Болгарии - это пока лишь декларация о намерениях и поиск компромиссов. До стадии реального законопроекта, голосования в парламенте и тем более вступления закона в силу может пройти много времени, а сам проект претерпит кардинальные изменения. Владельцам жилья пока не стоит паниковать, но следить за ходом этой дискуссии определенно нужно.