Болгарія обговорює введення 20% ПДВ на продаж новобудов фізичними особами: що це означає для ринку нерухомості?

У Болгарії активно обговорюється проєкт поправок до Закону про податок на додану вартість (ПДВ), який може істотно змінити правила гри на ринку нерухомості. Міністерство фінансів країни запропонувало ввести ставку ПДВ у розмірі 20% при продажу новобудов фізичними особами, що вже викликало жваві дебати серед експертів, забудовників і покупців.  

Згідно з новим проєктом, податок у розмірі 20% застосовуватиметься при продажу нового житла, якщо угода відбувається протягом п’яти років з моменту отримання дозволу на експлуатацію. Крім того, зміни торкнуться і продажу земельних ділянок у регуляції, що перебувають у власності фізичних осіб, а також осіб, які мають права на будівництво.  

Варто зазначити, що зобов’язання сплати ПДВ виникне лише якщо фізична особа здійснила не менше трьох угод з нерухомістю протягом 12 місяців. 

Перед продажем фізична особа повинна зареєструватися як платник ПДВ.  

Таким чином, податок не торкнеться людей, які продають нерухомість зрідка або використовують її виключно для особистих потреб.  

Основною метою введення 20% ПДВ, за словами представників Міністерства фінансів, є боротьба з шахрайством та ухиленням від сплати податку з боку фізичних осіб. Зокрема, це стосується випадків, коли особи продають новобудови у значних обсягах, фактично ведучи комерційну діяльність, але не реєструючись як юридичні особи.  

Додатково ініціатива спрямована на збільшення надходжень до державного бюджету та зрівняння умов оподаткування між фізичними та юридичними особами.  

Можливі наслідки для ринку нерухомості 

Експерти оцінюють ініціативу неоднозначно, відзначаючи як її плюси, так і ризики.  

Позитивні сторони: 

• боротьба з тіньовою економікою: введення ПДВ допоможе запобігти ухиленню від оподаткування.  
• поповнення бюджету: додаткові надходження дозволять фінансувати важливі державні програми.  

Ризики та виклики:

• Підвищення цін на нерухомість:
• Нові податки можуть призвести до зростання цін на новобудови, оскільки забудовники та інвестори закладатимуть додаткові витрати у вартість об’єктів.  
• Зниження активності на ринку:
• Посилення правил може охолодити інтерес приватних інвесторів до будівництва та продажу житла.  
• Складнощі для покупців. Введення ПДВ може ускладнити купівлю житла для кінцевих споживачів, особливо в умовах обмежень щодо іпотечних кредитів, введених у 2024 році Болгарським національним банком (БНБ).  

Нагадаємо, що в жовтні 2024 року в Болгарії набули чинності нові правила іпотечного кредитування, які посилили вимоги до позичальників. Основні зміни стосуються:  

• співвідношення суми кредиту до вартості забезпечення.  
• співвідношення боргового навантаження до доходу клієнта.  
• максимального терміну погашення кредиту.  

Незважаючи на нові обмеження, обсяги іпотечного кредитування поки залишаються стабільними, що свідчить про збереження інтересу до нерухомості. Однак прийняття поправок до закону про ПДВ може змінити цю динаміку, особливо для покупців, орієнтованих на новобудови.  

Багато фахівців зазначають, що нові правила можуть стати ударом для ринку, який тільки почав стабілізуватися після пандемії та економічних потрясінь. Деякі експерти вважають, що зміни створять додатковий тиск на покупців, що в довгостроковій перспективі може призвести до зниження загальної кількості угод.  

Крім того, залишаються питання про те, як буде реалізована реєстрація фізичних осіб як платників ПДВ, і які заходи підтримки можуть бути запропоновані для пом’якшення перехідного періоду.