Поверхова власність у Болгарії - правова основа, переваги та недоліки

За даними Bulgaria Avenue, поверхова власність стає одним із найпопулярніших способів управління нерухомістю в Болгарії. З одного боку, цей варіант дозволяє істотно заощадити на витратах, пов’язаних із утриманням квартир. З іншого, веде до величезних проблем у роботі житлових комплексів – відключення електрики, закриття басейнів, відмови від систем відеоспостереження та охорони. Якщо ви сумніваєтеся, чи варто укладати договір поверхової власності, чи подібне рішення призведе до фіаско, ознайомтеся з нашим аналізом переваг і недоліків.

Купуючи апартамент у Болгарії, ви купуєте не лише внутрішній простір квартир, що складає житлову площу. У план апартамента, у ціну входять і так звані спільні частини. Це – частина стін, сходів, вікон на поверсі, двері під’їздів.

Відсоток, який складають спільні частини, зазвичай вказується в нотаріальному акті на нерухомість. 

У результаті, якщо скласти житлову площу та спільні частини, вийде площа всього будинку. Цю будівлю потрібно підтримувати, обслуговувати, за необхідності ремонтувати, що коштує грошей. В ідеалі у витратах мають брати участь усі власники апартаментів, офісів та приміщень, які є в будинку. У реальності не всі мешканці готові виконувати подібні вимоги. 

Часто можна почути – тече труба на п’ятому поверсі, а я живу на третьому, чому я повинен платити за те, що не має до мене жодного стосунку. Або на шостому поверсі зламалася кнопка ліфта, чому власники квартир на інших поверхах повинні платити за виклик фахівців.

Подібна логіка призводить до відмови від відповідальності за стан усієї житлової будівлі. Замість цього власники житла та офісних приміщень приймають ідею організації поверхової власності та беруть на себе відповідальність за підтримку спільних площ тільки на своєму поверсі. Вони збирають гроші за прибирання, визначають необхідність ремонту сходової клітки, ліфта, заміни вікон, плитки.

Поверхова власність оформляється на основі ініціативи власників квартир. Як тільки відповідне рішення приймається, питання переходить у юридичне поле:

• Власники мають обрати орган управління – комітет, управляючу компанію, голову.
• Орган управління має бути офіційно зареєстрований.
• Усі рішення, у тому числі пов’язані з фінансовими питаннями, приймаються більшістю голосів власників на загальних зборах, фіксуються в документах і є обов’язковими до виконання.

Питання регулювання відносин між власниками житла та органом управління, а також сторонніми організаціями відображаються в "Законі про поверхову власність у Болгарії".

Договір поверхової власності може бути укладений на будь-якому етапі. Якщо ви купили апартамент у Bulgaria Avenue на етапі будівництва, договір може бути підписаний після отримання Акта 14, тобто коли завершено грубе будівництво, і будівельна компанія починає підготовку будівлі до введення в експлуатацію. При купівлі готової нерухомості ви можете приєднатися до діючого договору або ініціювати його розробку та підписання з іншими власниками.

Переваги поверхової власності

Як бачите, поверхова власність – цікавий варіант управління нерухомістю. Проживаючи в багатоквартирному житловому будинку, таке рішення призводить до істотної економії – ви витрачаєте гроші тільки на покриття витрат, пов’язаних із майданчиком, де розташована ваша квартира. Ви не платите за споживання електрики на інших поверхах, їхнє прибирання, ремонт.

Але крім економії, є й інші переваги:

• Усі сторони договору – сусіди. Кожен знає про проблеми, що виникають на поверсі, і налаштований на їх вирішення. До речі, учасником зборів і договору поверхової власності можуть бути не лише власники, а й орендарі квартир чи офісів, які фактично представляють їхні інтереси.
• Рішення приймаються швидко та ефективно. Чим менше людей зайнято обговоренням проблеми, тим легше знайти компроміс.
• За необхідності управитель може взаємодіяти з органами управління інших поверхів житлового будинку і разом вирішувати проблеми, що стосуються всього будинку.

Недоліки оформлення поверхової власності в Болгарії

Незважаючи на те, що зазвичай юристи вважають поверхову власність чудовим способом управління багатоповерховим будинком, який поєднує вигоду, порядок і юридичну чистоту, іноді він дає збої.

Наприклад, власники житлового будинку почали скаржитися на промерзання стін і підвищену вологість. На одному з поверхів було прийнято рішення утеплити стіни, власники квартир на інших поверхах його не підтримали. У результаті з’являється житлова будівля, четвертий поверх якої утеплюють, штукатурять. Стіни стають товщими, яскравішими завдяки новому ремонту. Решта поверхів залишаються непоказними та холодними. Стиль будівлі порушується, вона починає виглядати недоглянутою та дивною.

До ще тяжчих наслідків призводить поверхова власність у закритих комплексах. Крім житлових будівель, тут є дитячі майданчики, басейни, паркові зони. Обмежуючи свою відповідальність тільки майданчиком на своєму поверсі, відмовляючись платити таксу підтримки, власники апартаментів кидають напризволяще всю інфраструктуру. 

У результаті управляюча компанія комплексу оголошує себе банкрутом і відмовляється виконувати обов’язки з обслуговування та ремонту. 

Яскравий приклад – Sunset Resort у Поморії. Унікальний комплекс на першій лінії моря з величезною територією, басейнами, джакузі, фітнес-центром, аквапарком виявився нездатним покрити всі витрати, пов’язані з обслуговуванням та підтримкою інфраструктури. Тепер власники люксових апартаментів, які раніше раділи тому, як їм вдалося знизити витрати, змушені ходити пішки темними коридорами та сходами. Басейни та інші об’єкти інфраструктури влітку не працюватимуть.

Невідомо, чи продовжуватиме функціонувати охорона та відеоспостереження.

При прийнятті рішення про форму управління нерухомістю фахівці Bulgaria Avenue рекомендують враховувати різні фактори, наприклад, де розташований ваш апартамент. Поспішні рішення можуть призвести до виникнення серйозних проблем, для усунення яких знадобиться час і багато грошей.