Реформа доступу до нотаріальних актів у Болгарії: що змінилося для покупців нерухомості

У 2026 році в Болгарії набули чинності важливі зміни, що стосуються доступу до копій нотаріальних актів та інших документів про власність. Нові правила отримання копій нотаріальних актів у Болгарії у 2026 році безпосередньо впливають на ринок нерухомості, роботу брокерів, юристів та самих покупців.

Зміни пов’язані з поправками до Правилник за вписванията (Регламент реєстрації нерухомості) і спрямовані насамперед на боротьбу з шахрайством на ринку нерухомості та захист персональних даних власників.

Причини реформи правил доступу до нотаріальних актів

До 2026 року система доступу до інформації про власність була дуже відкритою. Будь-яка людина могла отримати незавірену копію нотаріального акта на чужий об’єкт нерухомості, якщо документ був зареєстрований в Імотному регістрі.

Це означало, що з копії можна було дізнатися:

• ціну угоди
• особисті дані сторін
• умови договору
• історію переходу права власності

Такий вільний доступ став однією з причин зростання шахрайських схем з нерухомістю. Дані могли бути використані для підробки документів та спроб незаконного відчуження нерухомості.

Тому уряд Болгарії прийняв рішення змінити правила доступу до копій документів.

Поправки були опубліковані наприкінці 2025 року і набули чинності 15 січня 2026 року.

Зміни внесені постановою уряду до Правилник за вписванията, який регулює роботу Імотного регистра та видачу документів про власність.

Хто тепер може отримати копію нотаріального акта в Болгарії

Головна зміна — обмеження кола осіб, які мають право отримувати копії нотаріальних актів.

Тепер доступ до копій документів мають:

• Сторони угоди. Це власники нерухомості або особи, які брали участь у угоді.
• Уповноважені представники: адвокати, нотаріуси, приватні судові виконавці, представники державних органів.
• Державні та судові органи.

При зверненні необхідно підтвердити свій статус або надати довіреність.

Слідчі органи, прокуратура, суд та інші державні структури зберігають повний доступ до документів.

Що змінилося для третіх осіб

До реформи будь-яка людина могла отримати незавірену копію нотаріального акта, навіть якщо вона не була власником або учасником угоди.

Після реформи:

• вільний доступ до копій обмежений,
• необхідно довести правовий інтерес,
• у низці випадків знадобиться довіреність.

Фактично держава обмежила можливість вивчати деталі чужих угод з нерухомістю.

Bulgaria Avenue — надійне агентство нерухомості у Варні з багаторічним досвідом роботи на болгарському ринку

Ми надаємо повний спектр послуг, пов’язаних з купівлею, продажем та юридичним супроводом нерухомості. Якщо ви обираєте нерухомість у Варні або Бургасі, важливо заздалегідь перевірити документи на об’єкт та історію переходу права власності.

• організація отримання копій нотаріальних актів через перевірених адвокатів
• юридична перевірка об’єктів перед угодою
• супровід угод купівлі-продажу на всіх етапах
• оформлення довіреностей для дистанційних угод
• консультації з усіх питань нерухомості в Болгарії

Якщо ви втратили оригінал нотаріального акта або вам терміново потрібна його копія для угоди, ми організуємо весь процес швидко та грамотно, з урахуванням діючих вимог законодавства.

Залишити заявку.

Як у 2026 році отримати копію нотаріального акта в Болгарії самостійно

Процедура стала більш формалізованою.

Для отримання копії необхідно:

• Подати заяву до Агенції по вписванията,
• Вказати свій статус (наприклад, адвокат або представник),
• За необхідності надати довіреність,
• Підтвердити право на доступ до документа.

При поданні електронної заяви вимагається також вказати реєстраційний номер у професійному реєстрі (наприклад, адвокатської колегії).

Як нові правила впливають на покупців нерухомості

Для покупців та інвесторів зміни мають кілька важливих наслідків. І насамперед   - це підвищення безпеки угод

Обмеження доступу до документів знижує ризик:

• підробки документів,
• незаконного продажу чужої нерухомості,
• використання особистих даних власників.

Більш професійний процес перевірки нерухомості

Раніше покупці іноді самостійно перевіряли документи. При купівлі студії в Болгарії або приватного будинку важливо перевірити документи, що підтверджують право власності продавця.

Тепер частіше потрібна участь:

• юриста,
• адвоката,
• ліцензованого брокера,

Це робить процес перевірки більш професійним.

Більший захист персональних даних

Нові правила також пов’язані з вимогами європейського законодавства про захист персональних даних.

Відомості про ціну угоди, персональні дані, договірні умови більше не доступні вільно будь-якій людині.

Вплив реформи доступу до нотаріальних актів на ринок нерухомості Болгарії

Реформа стала частиною ширшої політики з модернізації системи реєстрації нерухомості.

Експерти відзначають кілька ключових ефектів:

Підвищення довіри до ринку

Покупці отримують більше гарантій безпеки.

Зниження шахрайства

Обмеження доступу до документів ускладнює шахрайські схеми.

Професіоналізація ринку

Участь юристів та брокерів стає ще важливішою.

Нові правила отримання копій нотаріальних актів, які набули чинності у 2026 році, стали однією з найпомітніших змін у сфері нерухомості Болгарії за останні роки.

Основна мета реформи — захистити власників нерухомості та підвищити безпеку угод.

Для покупців це означає більше захисту від шахрайства, більш прозорий ринок, необхідність професійної юридичної перевірки нерухомості

У довгостроковій перспективі ці зміни роблять болгарський ринок нерухомості більш стабільним та безпечним для місцевих та іноземних інвесторів.