Обов’язковий енергосертифікат у Болгарії: правила продажу та оренди нерухомості у 2027 році

У Болгарії оформлення енергетичного сертифіката (сертифіката енергетичної ефективності) є обов’язковою умовою для укладення угод купівлі-продажу та оренди нерухомості.

Ця сфера регулюється Законом про енергоефективність (Закон за енергийната ефективност — ЗЕЕ). Згідно зі ст. 34 та ст. 36 Закону за енергийната ефективност, перед укладенням договору купівлі-продажу або оренди продавець (або орендодавець) зобов’язаний надати оригінал або копію енергетичного сертифіката покупцеві (або наймачеві) для ознайомлення.

Поточні суворі правила базуються на Директиві ЄС 2024/1275, мета якої — повністю декарбонізувати житловий фонд Європи до 2050 року. Болгарія послідовно посилює вимоги, приводячи місцевий ринок у повну відповідність до європейських стандартів.

Сертифікат входить до обов’язкового пакета документів, який надається нотаріусу для оформлення угоди. За його відсутності нотаріус може відмовитися реєструвати договір.

Нові законодавчі норми та директиви ЄС щодо енергоефективності будівель (EPBD) спрямовані на зниження енергоспоживання та підвищення прозорості ринку нерухомості.

Що таке енергетичний сертифікат і навіщо він потрібен?

Енергетичний паспорт (сертифікат) — це офіційний документ, що відображає рівень енергоспоживання будівлі або окремої квартири. При виборі студії в Болгарії також варто звертати увагу на енергетичні характеристики будівлі, оскільки вони впливають на витрати на опалення та охолодження житла. Документ містить інформацію про теплоізоляцію, системи опалення, вентиляції та освітлення, а також присвоює об’єкту клас енергоефективності — від A+ (найвищий) до G (найнижчий).

Мета нововведення - зобов’язати власників розкривати реальні експлуатаційні витрати, стимулювати утеплення житла та прискорити «зелений» перехід у будівельному секторі.

Термін дії: Сертифікат видається на термін від 3 до 10 років (залежно від класу об’єкта та проведених модернізацій).

Основні вимоги до власників та покупців

Продаж нерухомості. При оформленні нотаріального акта купівлі-продажу продавець зобов’язаний надати чинний енергетичний сертифікат. Без цього документа або реєстраційних даних проведення угоди ускладнено.

Оренда житла. При рахунках за оренду та публікації оголошень власник повинен вказувати клас енергоефективності об’єкта.

Публікація оголошень. Агентства нерухомості та інтернет-портали зобов’язані вказувати клас енергоефективності житла безпосередньо в описі об’єкта. При пошуку нерухомості във Варні покупцям варто звертати увагу на клас енергоефективності об’єкта та уточнювати наявність енергетичного сертифіката до укладення угоди.

Як сертифікат впливає на вартість та ринок нерухомості?

Зростання цін на «зелене» житло. Квартири у новобудовах та будинках з високою енергоефективністю (класи A і B) дорожчають швидше, оскільки гарантують низькі рахунки за комунальні послуги.

Дисконт на немодернізований фонд. Старий панельний та цегляний фонд без теплоізоляції (класи E, F, G) вимагає знижок або додаткових інвестицій у капремонт з боку покупця. Якщо ви розглядаєте нерухомість у Бургасі, варто порівнювати не лише вартість об’єктів, а й стан теплоізоляції, вікон та систем опалення, оскільки ці характеристики впливають на майбутні витрати.

Вигода при кредитуванні. Деякі болгарські банки пропонують знижені процентні ставки за іпотекою при купівлі об’єктів з високим класом енергоефективності (зелена іпотека).

Як отримати енергетичний сертифікат у Болгарії?

Звернення до сертифікованих експертів: Оцінку проводять тільки акредитовані компанії та інженери, зареєстровані в Агентстві зі сталого енергетичного розвитку (АУЕР).

Проведення аудиту. Експерт виїжджає на об’єкт, аналізує товщину стін, вікна, системи опалення та кондиціювання.

Реєстрація в реєстрі. Готовий сертифікат реєструється в офіційній базі даних АУЕР, після чого видається власнику.

Часті запитання (FAQ)

Чи потрібен сертифікат, якщо продається квартира в будівлі, яка вже має загальний сертифікат?

Якщо у всієї будівлі вже є чинний сертифікат енергетичної ефективності, виписка або копія документа застосовується і до окремої квартири.

Хто оплачує процедуру?

Витрати з аудиту та виготовлення документа несе поточний власник (продавець або орендодавець).

Чи є винятки?

Обов’язкова вимога не поширюється на окремі категорії об’єктів, такі як тимчасові споруди, пам’ятки архітектури (за певних умов) та окремо розташовані будинки площею менше 50 кв. м.

У Болгарії енергетичний сертифікат уже є обов’язковим при продажу та оренді об’єктів, але зараз ідеться про нові, жорсткіші вимоги Директиви ЄС (EPBD).

Що діє просто зараз. За законом про енергоефективність (Закон за енергийната ефективност), продавець або орендодавець уже зобов’язаний надати сертифікат енергоефективності при здійсненні угоди (для будівель, введених в експлуатацію, або за наявності загальної сертифікації будинку).

Що змінюється зараз (законопроєкти та нові норми ЄС)

Європейський Союз прийняв оновлену директиву EPBD (Energy Performance of Buildings Directive). У рамках її впровадження Болгарія поетапно посилює правила:

• Вводиться обов’язкове введення мінімальних стандартів енергоефективності (MEPS) — об’єкти з найнижчим класом (G) будуть поступово виводитися з обігу або вимагати обов’язкової реновації.
• Сертифікат стає обов’язковим до публікації вже на етапі подачі оголошення про продаж/оренду, а не тільки при підписанні договору у нотаріуса.
• З 2028–2030 років усі нові будівлі повинні мати нульовий рівень викидів (Zero-Emission Buildings).

Бонуси за енергоефективність

Об’єкти з найвищим класом енергоефективності (наприклад, клас «А» або стандарт «близьке до нульового споживання енергії») звільняються від сплати щорічного податку на нерухомість (данък сгради) на термін від 6 до 10 років.

Якщо ви плануєте купити квартиру в Болгарії, наші фахівці підберуть для вас найкращий варіант під ваші цілі та бюджет, допоможуть перевірити наявність сертифіката у конкретної будівлі, нададуть повний супровід угоди.