Панельні будинки в Болгарії — чи варто купувати в них квартиру

Практично в усіх великих болгарських містах є спальні райони з панельними будинками. Зустрічаються «панельки» (так їх називають болгари) і в центральних частинах міст.

Чи варто купувати квартиру в Болгарії в панельному будинку? Відповідь залежить від багатьох факторів, зокрема від вашого бюджету. Але окрім низької ціни, у болгарських «панельок» є низка інших переваг, про які ми вам розповімо.

Вважається, що панельне будівництво прийшло з СРСР і є радянським винаходом, але це не так. Після 1945 року почалася посилена індустріалізація Болгарії, під час якої великі групи людей переїхали з усієї країни до найближчих великих міст. Населенню, що зростало, було необхідне житло, традиційні 5-6-поверхові монолітні будинки не були достатньо швидкими в побудові. Ось чому держава та діючі підрозділи вирішили відтворити добре протестовану та випробувану конструкцію – панельний будинок.

Будівельні панелі являють собою плетені обплетення з натурального заліза, поверх яких заливається бетон. Вони мають різні функції та типи - підлогові, настінні, фасадні.

Півтора мільйона болгар живуть у панельному житлі, у понад 700 000 житлових квартир. Близько 20 000 панельних будівель для багатьох іноземців є одним із символів будинків Болгарії. 

Нерухомість у панельному будинку - причини згасаючої популярності

Якщо йдеться про купівлю нерухомості, є щонайменше три причини, з яких панельні будинки не можуть бути виключені зі списку житла, що розглядається. 

• Пропозиція - майже 70% житла в країні було побудовано в багатоквартирних будинках соціалістичних часів, а нове будівництво, незважаючи на кілька хвиль зростання з 1990-х років, не змогло надати достатньо квартир, щоб задовольнити бажаючих. 
• Попит - цей тип житла сконцентрований у найбільш економічно  розвинених районах країни, де є робота, транспорт, дитячі садки та школи. 
• Чутки про швидку загибель панельного житла перебільшені. Незважаючи на переважаючі оцінки, що термін експлуатації панелей 40-50 років, у всьому світі такі будинки успішно піддаються тотальній реконструкції. У результаті оновлення термін придатності будинку продовжується на кілька поколінь. Отже, навіть якщо вибір при прийнятті рішення про купівлю буде між новою «цеглою» та «панеллю» 40-річної давнини, економічно обґрунтована відповідь може бути не такою зумовленою, як естетична.

Що таке санація (саниране) будинків у Болгарії?

Санація (саниране) будинків у Болгарії – ремонт панельного будинку, модернізація та покращення теплоізоляції і технічного стану будівлі.

До 2030 року 4 мільярди євро буде виділено на підвищення енергоефективності (санацію) житлового фонду в країні, у черзі на саниране 8000 панельних блоків. Ці кошти зафіксовані в Національному плані з енергетики та клімату (2021-2030).

Наразі завершено будівництво понад 2 000 одиниць житла в межах Національної програми енергоефективності багатоквартирних житлових будинків, що повністю фінансуються за рахунок коштів Болгарського казначейства. У їхню реабілітацію вкладено 2 мільярди левів.

Вартість квадратного метра житла в панельному будинку

За даними ріелторів, середня різниця в ціні двох типів житла становить  20%-25%.

Наразі на найдинамічнішому ринку нерухомості, у великих містах - Софії, Варні, Пловдиві - різниця в ціні панельної та новобудови становить близько 300 євро за квадратний метр.

Наприклад, у житловому районі Чайка, який розташований недалеко від центру м. Варна, поруч із Приморським парком, можна знайти двокімнатну квартиру з цегли в новобудові за ціною 1100 – 1300 євро за квадратний метр, а в панельному будинку - від 850 до 1000 євро за «квадрат»! Тобто на квартиру площею 70 кв.м, в одному випадку вам знадобиться 77 тисяч євро, а в іншому – 59 тисяч євро, різниця 18000 євро на користь панелі. 

Необхідно знати: оцінка банків на панельний будинок

Банки не любителі панельних будинків, судячи з їхніх термінів. Деякі з них хочуть, щоб іпотечний кредит на купівлю панелі був погашений, коли термін придатності квартири не перевищує 55-60 років. Тобто, якщо сьогодні ви обрали квартиру в багатоквартирному будинку 1980 року побудови, вид будівництва – панель, то позику необхідно погасити не пізніше ніж через 15 років, що може бути значною незручністю. У разі тривалішого перегляду графіка позичальник має можливість сплачувати менший щомісячний платіж.

Інші фінансові установи надають меншу частку від суми угоди. Тобто замість фінансування до 80% банк ставить максимум 60%, тому решту 40% доведеться надати клієнту. 

У чому переваги та недоліки панельних будинків?

Ціна на квартири в панельних блоках набагато нижча. 

Також не потрібно платити великий відсоток за спільні частини будівлі. Іншими словами, ви платите за те, що отримуєте. У новобудові відсоток спільних частин може перевищувати 12-15%. Однокімнатна квартира старої панельної забудови площею 60 квадратних метрів фактично відповідає своїй площі, а в новій будівлі ми спостерігаємо невідповідність документів і дійсності - фактична площа однокімнатної квартири в новобудові не перевищує 40 кв.м. Між двома типами житла різниця становить близько 20 квадратних метрів, що приблизно відповідає нормальній різниці між приміщеннями.

Приміщення в панельних блоках ширші та краще розподілені, ніж у більшості цегляних будинків, побудованих після 2000 року.

Кухня розташована в окремій кімнаті. Такою розкішшю може похвалитися малий відсоток новобудов. У нових кондомініумах кухня трансформується в кухонний куток, розташований в одній частині вітальні.

Головний недолік панельних блоків - опалення. Зазвичай будинок має центральне опалення. Навіть якщо обрати обігрів іншим способом або взагалі не проживати в квартирі взимку,  доведеться сплатити таксу «Монтаж будівлі», тому що труби проходять через кімнати квартири.

У більшості випадків після інвестування в квартиру в панельному блоці необхідно провести ремонт, замінити вікна або зробити утеплення, поміняти підлогове покриття або сантехніку. Цей ремонт ще більше збільшує вартість нерухомості та вимагає багато часу. Саме тому більшість покупців звертаються до варіанта купівлі будинку в новобудові, орієнтуючись на якість побудови.

Суттєвим недоліком панельних будинків є велика кількість квартир і відповідно мешканців, що ускладнює організацію обслуговування та ремонту.

Теоретично термін експлуатації становить 50 років. Реально цей термін можна збільшити удвічі за правильного догляду та повного ремонту будівель.

Непідтримувані спільні частини відзначені як мінус, але цей аргумент можна легко спростувати, тому що стан спільних частин повністю залежить від їхніх мешканців, і вони можуть бути в такому ж поганому стані в щойно побудованому будинку, якщо мешканці не подбають про управління нерухомістю та її підтримку.

Деяких покупців відлякують і старі ліфти, але надійність обладнання знову ж таки залежить від їхнього обслуговування. Більшість цих ліфтів мають надзвичайно міцні сталеві троси та захист у разі поломки.

Висновки: квартира в панельному будинку - гарна інвестиція, якщо ви шукаєте велику площу, але маєте маленький бюджет. А якщо ви не хочете робити ремонт після купівлі житла, бажаєте обрати розташування щодо сторін світу, поверх, інші характеристики апартамента, то нове будівництво підійде більше, тим паче якість будівництва в Болгарії з кожним роком усе краща.

Компанія Bulgaria Avenue буде рада зробити правильний вибір разом із Вами, звертайтеся і ми підберемо для Вас найкращий будинок для життя.