Панельные дома в Болгарии - стоит ли покупать в них квартиру

Практически во всех крупных болгарских городах есть спальные районы с панельными домами. Встречаются “панелки” (так их называют болгары) и в центральных частях городов.

Стоит ли покупать квартиру в Болгарии в панельном доме? Ответ зависит от многих факторов, в том числе от вашего бюджета. Но кроме низкой цены, у болгарских "панелек" есть ряд других преимуществ, о которых мы вам расскажем.

Считается, что панельное строительство пришло из CCCP и является советским изобретением, но это не так. После 1945 года началась усиленная индустриализация Болгарии, во время которой большие группы людей переехали со всей страны в близлежащие крупные города. Увеличивающемуся населению было необходимо жилье, традиционные 5-6-этажные монолитные дома недостаточно быстры в построении. Вот почему государство и действующие подразделения решили воспроизвести хорошо протестированную и испытанную конструкцию – панельный дом.

Строительные панели представляют собой плетеные оплетки из натурального железа, поверх которых заливается бетон. Они имеют разные функции и типы - напольные, настенные, фасадные.

Полтора миллиона болгар живут в панельном жилье, в более чем 700 000 жилых квартир. Около 20 000 панельных зданий для многих иностранцев являются одним из символов домов Болгарии. 

Недвижимость в панельном доме - причины неугасающей популярности

Если речь идет о покупке недвижимости, есть как минимум три причины, по которым панельные дома не могут быть исключены из списка рассматриваемого жилья. 

• Предложение - почти 70% жилья в стране было построено в многоквартирных домах социалистических времен, а новое строительство, несмотря на несколько волн роста с 1990-х годов, не смогло предоставить достаточно квартир, чтобы удовлетворить желающих. 
• Спрос - этот тип жилья сконцентрирован в наиболее экономически  развитых районах страны, где есть работа, транспорт, детские сады и школы. 
• Слухи о скорой гибели панельного жилья преувеличены. Несмотря на преобладающие оценки, что срок эксплуатации панелей 40-50 лет, во всем мире такие дома успешно подвергаются тотальной реконструкции. В результате обновления срок пригодности дома продлевается на несколько поколений. Следовательно, даже если выбор при принятии решения о покупке будет между новым “кирпичом” и “панелью” 40-летней давности, экономически обоснованный ответ может быть не таким предопределенным, как эстетический.

Что такое санация (саниране) домов в Болгарии?

Санация (саниране) домов в Болгарии – ремонт панельного дома, модернизация и улучшение теплоизоляции и технического состояния здания.

К 2030 году 4 миллиарда евро будет выделено на повышение энергоэффективности (санацию) жилищного фонда в стране, в очереди на саниране 8000 панельных блоков. Эти средства зафиксированы в Национальном плане по энергетике и климату (2021-2030).

К настоящему времени завершено строительство более 2 000 единиц жилья в рамках Национальной программы энергоэффективности многоквартирных жилых домов, полностью финансируемых за счет средств Болгарского казначейства. В их реабилитацию вложено 2 миллиарда левов.

Стоимость квадратного метра жилья в панельном доме

По данным риэлторов, средняя разница в цене двух типов жилья составляет  20%-25%.

В настоящее время на самом динамичном рынке недвижимости, в крупных городах - Софии, Варна, Пловдив - разница в цене панельной и новостройки составляет около 300 евро за квадратный метр.

Например, в жилом районе Чайка, который находится недалеко от центра г. Варна, рядом с Приморским парком, можно найти двухкомнатную квартиру из кирпича в новостройке по цене 1100 – 1300 евро за квадратный метр, а в панельном доме - от 850 до 1000 евро за "квадрат"! Т.е. на квартиру площадью 70 кв.м., в одном случае вам потребуется 77 тысяч евро, а в другом – 59 тысячи евро, разница 18000 евро в пользу панели. 

Необходимо знать: оценка банков на панельный дом

Банки не любители панельных домов, судя по их срокам. Некоторые из них хотят, чтобы ипотечный кредит на покупку панели был погашен, когда срок пригодности квартиры не превышает 55-60 лет. То есть, если сегодня вы выбрали квартиру в многоквартирном доме 1980 года постройки, вид строительства – панель, то ссуду необходимо погасить не позднее, чем через 15 лет, что может быть значительным неудобством. В случае более длительного пересмотра графика заемщик имеет возможность платить меньший ежемесячный платеж.

Другие финансовые учреждения предоставляют меньшую долю от суммы сделки. То есть вместо финансирования до 80% банк ставит максимум 60%, поэтому оставшиеся 40% придется предоставить клиенту. 

В чем преимущества и недостатки панельных домов?

Цена на квартиры в панельных блоках намного ниже. 

Также не нужно платить большой процент за общие части здания. Другими словами, вы платите за то, что получаете. В новостройке процент общих частей может превышать 12-15%. Однокомнатная квартира старой панельной застройки площадью 60 квадратных метров фактически соответствует своей площади, а в новой постройке мы наблюдаем несоответствие документов и действительности - фактическая площадь однокомнатной квартиры в новостройке не превышает 40 кв.м. Между двумя типами жилья разница составляет около 20 квадратных метров, что примерно соответствует нормальной разнице между помещениями.

Помещения в панельных блоках шире и лучше распределены, чем в большинстве кирпичных домов, построенных после 2000 года.

Кухня находится в отдельной комнате. Такой роскошью может похвастать малый процент новостроек. В новых кондоминиумах кухня трансформируется в кухонный уголок, расположенный в одной части гостиной.

Главный недостаток панельных блоков - отопление. Обычно дом имеет центральное отопление. Даже если выбрать обогрев другим способом или вообще не проживать в квартире зимой,  придется заплатить таксу «Монтаж здания», потому что трубы проходят через комнаты квартиры.

В большинстве случаев после инвестирования в квартиру в панельном блоке необходимо произвести ремонт, заменить окна или сделать утепление, поменять напольное покрытие или сантехнику. Этот ремонт еще больше увеличивает стоимость недвижимости и требует много времени. Именно поэтому большинство покупателей обращаются к варианту и покупки дома в новостройке, ориентируясь на качество постройки.

Существенным недостатком панельных домов является большое количество квартир и соответственно жителей, что затрудняет организацию обслуживания и ремонта.

Теоретически срок эксплуатации составляет 50 лет. Реально этот срок можно увеличить вдвое при правильном уходе и полном ремонте зданий.

Неподдерживаемые общие части отмечены как минус, но этот аргумент можно легко опровергнуть, потому что состояние общих частей полностью зависит от их жителей, и они могут быть в таком же плохом состоянии в недавно построенном доме, если жители не позаботятся об управлении недвижимостью и ее поддержкой.

Некоторых покупателей отталкивают и старые лифты, но надежность оборудования опять же зависит от их обслуживания. Большинство этих лифтов имеют чрезвычайно прочные стальные тросы и защиту в случае поломки.

Выводы: квартира в панельном доме - хорошая инвестиция, если вы ищете большую площадь, но имеете маленький бюджет. А если вы не хотите делать ремонт после покупки жилья, желаете выбрать изложение, этаж, другие характеристики апартамента, то новое строительство подойдет больше, тем более качество строительства в Болгарии с каждым годом все лучше.

Компания Bulgaria Avenue будет рада сделать правильный выбор вместе с Вами, обращайтесь и мы подберем для Вас лучший дом для жизни.