Свій будинок у Болгарії – чи варто будувати або краще купити готовий

Що краще – побудувати будинок самостійно чи купити готовий котедж на узбережжі Болгарії, кожен вирішує сам. Можна читати рекомендації знавців з форумів, слухати відгуки сусідів, але, як ви обираєте собі друзів, життєві цілі, так і прийняти рішення про купівлю чи будівництво ви повинні самі.

Крім особистого бажання та мрії, на прийняття рішення впливають такі фактори:

• Ціни. Бюджет на купівлю готового будинку в більшості випадків повинен бути вищим, ніж на будівництво. Виняток – терміновий продаж, наявність прихованих проблем.
• Час. Будівництво котеджу займає від 1,5 до 2 років. Це нормальний термін для усадки фундаменту, завершення будівельних та косметичних робіт.
• Законодавство. Є юридичні нюанси, які необхідно враховувати. Наприклад, для будівництва будинку площею понад 100 кв. м необхідно наймати ліцензовану будівельну компанію.
• Розташування. Вирішивши побудувати будинок, потрібно переконатися, що ви можете зробити це в місці, яке вам сподобалося. Будівництво в горах, лісі, на морі може мати обмеження. Пов’язані вони зі статусом землі, наприклад, коли йдеться про захищену місцевість, або сейсмічним статусом. У деяких випадках доцільніше купити готове житло з видом на море чи ліс, провести ремонт і довести його до бажаного вигляду. Це заощадить нерви, час, зусилля, гроші. 

Але все-таки, якщо ви мрієте побудувати будинок на узбережжі Болгарії та переїхати, чому б не втілити свою мрію в реальність?

Купівля земельної ділянки

Отже, Ви вирішили побудувати свій будинок самостійно, визначилися з місцем. 

Наступний крок – купити ділянку в Болгарії. Краще, якщо до неї вже підведено електрику та воду. Ділянка такого типу болгарською називається «урегулиран поземлен имот» або УПІ. 

Якщо вам сподобалася земля без УПІ (є й такі ділянки у продажу), проконсультуйтеся зі фахівцями про можливість підведення води та електрики. Додатково отримайте принципову згоду сусідів на проведення комунікацій. Це дозволить швидко отримати УПІ.

До речі, можливо, вам сподобається інший варіант – купити дешевий будинок під знесення. Ціни на нерухомість такого типу – низькі. Використавши проєкт, ви можете перебудувати конструкцію, зробити ремонт і швидко отримати зручний новий котедж.

При купівлі землі або будинку з ділянкою важливо знати про існуючі обмеження. Громадяни Болгарії та Євросоюзу можуть купити землю на фізичну та юридичну особу. Громадяни СНД, інших країн можуть придбати ділянку тільки на фірму.

Компанія Bulgaria Avenue допомагає відкрити фірму та забезпечує її юридичний і бухгалтерський супровід. Термін відкриття – 1-2 дні.

Скільки коштує побудувати свій будинок у Болгарії?

Зважившись на будівництво свого будинку, необхідно попередньо скласти приблизний розрахунок витрат. На бюджет впливає собівартість праці, ціна матеріалів, розташування. 

Важливий фактор – хто отримує документи, погоджує будівництво і фізично будує будинок. За умови, що площа споруди, що зводиться, не перевищує 100 кв. м, і у вас є досвід у будівництві та будівельна бригада, ви можете зробити це самостійно.  Якщо вам потрібна швидкість, і ви не впевнені у своїх силах, варто звернутися до будівельної фірми з ліцензією. При площі забудови понад 100 м² забудовник має бути зареєстрований в асоціації будівельників. 

Але, навіть урахувавши всі фактори, підійшовши впритул до будівництва та найму будівельної компанії, ви здивуєтеся. Інтернет майорить цінами від 200 євро за м² до 1000 - 1500 євро за м2. Якщо не розуміти специфіки будівництва будинку в Болгарії, з бюджетом можна помилитися.

Ключове питання – етап, на якому фірма вважає свої обов’язки виконаними. 

Виділяють кілька етапів:

• Грубе будівництво. Зведено фундамент, каркас, дах. Немає теплоізоляції, дверних, віконних отворів, вентиляції, води, електрики. Отримано Акт 14.
• Котедж підготовлений до проживання, але в експлуатацію не введений. У будинку є вікна, двері, водопостачання, каналізація, електрика. У деяких випадках виконано ремонт «під ключ». Отримано Акт 15.
• Будинок введено в експлуатацію. Ремонт може бути виконаний «під ключ», але ця умова необов’язкова. Отримано Акт 16.

Розрахунок вартості будівництва 

Для прикладу візьмемо двоповерховий будинок із забудованою площею 200 м². Дах – чотирискатний, покритий черепицею. Форма по периметру – чотирикутник. 

Проєктна документація, податки

Перш ніж розпочати будівництво будинку, необхідно оформити документи, сплатити такси та податки. 

Загальна сума складе близько 16 000 левів і включає: 

• креслення та документація по проєкту 44 лв./м².
• Погодження пожежної безпеки.
• Оцінка енергоефективності.
• Дозвіл на будівництво. Орієнтовно обійдеться у 2600 левів. 
• Підключення до комунікацій. Це підключення до головної електричної панелі / 15 кВт /, каналізації, водопроводу. Орієнтовні витрати за цією статтею - 1500 лв.

Початок будівництва

Перший етап - підготовка робочого майданчика. Мета – підтримка місця будівництва в чистоті, порядку, забезпечення безпеки. 

Для цього необхідно звести суцільний паркан (обов’язкова вимога), забезпечити тимчасовий доступ до води, електрики, охорону, тимчасовий туалет для працівників. Важливо забезпечити доступ екскаваторній техніці. 

Орієнтовна вартість робіт, послуг та матеріалів – 3 000-6 000 лв. У залежності від обсягу проєкту.

Підготовка будинку до експлуатації, Акт 15

Основний етап зведення будівлі – грубе будівництво або зведення каркаса. Орієнтовна вартість робіт та матеріалів – 76 000 левів.

Етап включає кілька стадій, висока якість яких забезпечує надійність споруди.

Фундамент

Можливе зведення стрічкового фундаменту або цоколя. Рішення залежить від того, чи потрібен вам підземний поверх для гаража, майстерні, фітнес-залу. 

Для прикладу візьмемо облаштування стрічкового фундаменту:

• На виймання землі для зведення будинку з площею першого поверху 100 м² знадобиться 1-2 машинозміни. Вартість виймання землі – близько 500 лв.
• Витрати на бетонування з урахуванням робочої сили складуть близько 900 лв.
• Опалубка 32 лв/ м2.
• Армування – близько 36 кг/ м2 за ціною 2 лв/ кг.
• Укладання залізобетону – 0,5 м3/ м2 забудованої площі. Вартість послуг становить приблизно 130 лв/ м2.
• Теплоізоляція стін будинку біля фундаменту. У разі відсутності гаража знадобиться утеплення на глибину 1 м. Матеріали, що використовуються – бетон, ґрунтовка, дренажна мембрана. Вартість робіт та матеріалів складе близько 2500 левів.
• Бетонування по периметру фундаменту. Ця частина робіт коштує 1 600 левів.

Разом зведення стрічкового фундаменту для будинку 100 м2 без цоколя складе близько 12 400 лв. Додаткове облицювання підлогової поверхні навколо будинку плиткою, каменем коштує 5 000 левів.

Стіни

Вартість стін, що зводяться, залежить від використовуваного матеріалу, типу утеплення, облицювання. У грубе будівництво не входить встановлення вікон та дверей, але загалом це важлива стаття бюджету. Зазвичай собівартість становить 32 000 левів. Ця цифра включає зведення цегляних стін. Покриття їх штукатуркою коштує додатково 14 400 левів з розрахунку 60 левів/м2. 

Формування плінтуса на карнизі даху та стіні обійдеться у 2 200 левів. 

Інша важлива стаття витрат при зведенні стін – вікна. За стандартні рами з ПВХ зі склопакетом доведеться віддати приблизно 11 000 левів. Панорамні вікна або рами нестандартної форми коштують дорожче. 

Дах

Один із найтрудомісткіших і найдорожчих етапів будівництва будинку – це дах.
Для його будівництва потрібне зведення дерев’яної основи, утеплення, вологозахисний матеріал, облицювання черепицею. Також потрібне облаштування карнизів та жолобів. 
Вартість робіт та матеріалів становить 16 000 левів. Заливання бетонної плити для мансарди додатково коштуватиме 8000 левів.

Водопостачання та каналізація

Сучасний будинок неможливо уявити без системи постійного водопостачання та каналізації.

Існує два способи облаштування:

• Підключення до міських комунікацій. Роботи та матеріали за умови близькості міської водної централі обійдуться у 6 400 левів.
• Незалежна система водопостачання та каналізації. Облаштування свердловини, септика, встановлення зондів та очисних споруд коштує 12 000 левів.

Електропостачання

Роботи з підключення електрики, проведення електропроводки, встановлення електричної панелі, вимикачів, розеток, освітлення навколо будинку обійдуться в середньому у 11 000 левів. 

Ця сума включає 2 щитки, близько 1000 м кабелю, 200 розподільних коробок, 90 розеток і вимикачів, 3-5 ламп, встановлених по периметру котеджу. 

Опалення

Незважаючи на те, що йдеться про будівництво будинку в Болгарії, опалення – важливе питання. З жовтня по квітень житло доведеться опалювати. 

У сучасному будівництві використовується 3 варіанти опалення:

• За допомогою кондиціонерів. На будинок площею 200 м потрібно 5 кондиціонерів. Витрати на їх встановлення складуть 6 400 левів. Перевага способу – можливість використовувати обладнання для охолодження повітря влітку. На етапі будівництва будинку це рішення – найвигідніше. 
• Облаштування повноцінної системи опалення з використанням радіаторів, котла, димоходу та печі на пелетах (паливних гранулах). У деяких випадках для опалення використовується газ, дрова. У середньому вартість системи опалення складе 14 000 левів.
• Підлогове опалення. Це найдорожчий варіант у встановленні. Ціна підлоги з підігрівом починається від 20 000 левів і може досягати 40 000 левів.

Двір 

Акт 15 можна отримати без облаштування двору та ділянки навколо будинку. Але отримання Акта 16 без цього неможливе. Роботи з благоустрою можуть коштувати в середньому 14 000 левів.

Паркан

Тимчасовий паркан, який зводиться на етапі облаштування будівельного майданчика, після завершення будівництва рекомендується замінити справжнім. Для цього часто роблять бетонну конструкцію заввишки 120 см, причому 60 см перебуває під землею. Роботи та матеріали, а також встановлення металевих дверей обійдуться у 8 000 левів. Вартість встановлення кованого паркану залежить від виду кування, розмірів, дизайну.

Оздоблення «під ключ»

Побудувавши готовий будинок із парканом, опаленням та отримавши Акт 16, не означає, що ви можете використовувати будівлю для проживання. Потрібне оздоблення стель, стін, підлоги. Вартість починається від 100 лв/ кв. м. 

Додатково потрібні меблі, побутова техніка. 

На що звернути увагу

Незважаючи на чітко проаналізовані витрати, у будівництві приватних котеджів завжди є місце для непередбачених витрат. Вони пов’язані з особливостями місцевості, погодою, матеріалами, що використовуються. На форс-мажор рекомендується в середньому закладати 10% від бюджету. 

Ми хочемо, щоб Ваш будинок був теплим і затишним. Щоб ви почувалися в ньому вільно та спокійно. Компанія Bulgaria Avenue разом із Вами здійснить Вашу мрію та підбере для Вас будинок або ділянку біля моря, у горах, у місті чи селі.