Зміни до Закону про поверхову власність у Болгарії: основні моменти

З 31 грудня 2024 року в Болгарії набули чинності значні зміни до "Закону про управління поверховою власністю" (ЗУЕС). Ці поправки спрямовані на поліпшення управління поверховою власністю та посилення контролю за технічним станом будинків.

Основні зміни:

Обов’язкова реєстрація управляючих органів:

• Управляючі ради та професійні управляючі зобов’язані зареєструватися в Єдиному централізованому реєстрі поверхової власності, який ведеться Міністерством регіонального розвитку та благоустрою.
• Реєстрація здійснюється через відповідну общину за місцем розташування будівлі.
• Голови загальних зборів (управляючі) повинні протягом місяця з моменту обрання подати повідомлення до місцевої адміністрації.

Вимоги до повідомлення:

Повідомлення має містити:

• Імена, адреси електронної пошти, поштові адреси та номери телефонів членів правління або професійного управляючого.
• Дані про членів контрольної комісії (контролера) та скарбника.
• Розмір щомісячних внесків до фонду "Ремонт і реновація".
• Кількість самостійних приміщень у будівлі та її ідентифікатор.

До повідомлення необхідно додати завірену копію протоколу зборів та відповідні додатки.

Проведення загальних зборів:

• У будинках, де відсутні обрані управляючі органи або не встановлено розмір щомісячних внесків, необхідно скликати загальні збори для вирішення цих питань.
• Рішення загальних зборів вважаються легітимними при кворумі у 26%. 

Інформація для власників домашніх тварин:

Власники домашніх тварин зобов’язані дотримуватися внутрішніх правил, встановлених загальними зборами власників. Загальні збори можуть прийняти рішення щодо утримання тварин, включаючи можливі обмеження на кількість або види улюбленців. У разі порушення цих правил управляючий орган має право застосовувати санкції відповідно до внутрішніх положень.

Додаткові зміни:

• Спрощення прийняття рішень: Раніше для легітимності рішень загальних зборів вимагався кворум у 67% власників, тепер поріг знижено до 26%. Ця зміна обумовлена тим, що багато власників не проживають постійно у своїх квартирах і не можуть бути присутніми на зборах, що ускладнює прийняття рішень.
• Якщо фізична або юридична особа є власником більше ніж 51 відсотка ідеальних часток спільних частин поверхової власності, загальні збори проводяться, якщо власники не менше ніж 75 відсотків ідеальних часток спільних частин поверхової власності присутні особисто або через уповноважених представників.
• Щомісячна звітність управляючих: Управляючі зобов’язані надавати щомісячні звіти про розподіл зібраних коштів. Це спрямовано на підвищення прозорості та довіри між власниками та управляючими органами.
• Внески для відсутніх власників: Власники, які не проживають у своїх квартирах, тепер зобов’язані сплачувати внески, еквівалентні витратам одного мешканця. Раніше вони були звільнені від таких платежів. Розмір внеску визначається рішенням загальних зборів і може розраховуватися на основі загальної суми витрат на утримання спільних частин будівлі.

Порядок скликання загальних зборів

Загальні збори скликаються шляхом підписання запрошення особами, які скликають загальні збори, яке розміщується на видному та загальнодоступному місці біля входу до будівлі не пізніше ніж за 7 днів до дати проведення зборів, а у випадках, що не терплять зволікання, — не пізніше ніж за 24 години. Дата і час відправлення повинні бути вказані в запрошенні особами, які скликають загальні збори, про що складається протокол. Загальні збори можуть бути призначені та проведені не раніше ніж на восьмий день з дня розміщення запрошення, а у випадках, що не терплять зволікання, — не раніше ніж через 24 години з дня його розміщення.

Власник або користувач, який не використовує своє приміщення або буде відсутній більше одного місяця, повинен повідомити про це управляючого або голову правління у письмовій формі, вказавши адресу електронної пошти та адресу в країні, на яку слід направляти запрошення на скликання загальних зборів, а також номер телефону.

Повідомлення відповідно до п. 2 про проведення загальних зборів може здійснюватися шляхом усного повідомлення про зміст запрошення, яке засвідчується підписом осіб, які скликають загальні збори, або шляхом направлення запрошення на адресу в країні, в тому числі електронною поштою, якщо таку вказано.

Коли особа, вказана у п. 2, не вказала адресу електронної пошти або адресу в країні, на яку слід направляти запрошення на скликання загальних зборів, а також номер телефону, то вона вважається повідомленою про скликання загальних зборів у порядку, встановленому в п. 1.

Переваги нововведень:

Для власників нерухомості:

• Прозоре управління будинком.
• Чіткі умови оплати внесків.
• Ефективний розподіл коштів на ремонт та обслуговування.

Для потенційних покупців та інвесторів:

• Можливість перевірити стан управління будівлею перед купівлею нерухомості.

Для державних органів:

• Посилений контроль за дотриманням житлового законодавства.
• Підвищення якості обслуговування багатоквартирних будинків.

Рекомендації для власників:

Власникам нерухомості рекомендується своєчасно зареєструвати управляючі органи та ознайомитися з внутрішніми правилами щодо утримання домашніх тварин, щоб уникнути можливих проблем і забезпечити комфортне проживання. При виникненні питань або необхідності допомоги в управлінні поверховою власністю слід звернутися до професійних консультантів для отримання кваліфікованої підтримки.

Якщо ви володієте нерухомістю в Болгарії і вам необхідна допомога у питаннях управління поверховою власністю – звертайтеся до фахівців агентства “Болгарія Авеню”! Ми допоможемо вам розібратися в болгарському законодавстві про поверхову власність, правильно оформити документи, за необхідності знайти професійного управляючого.