Изменения в Закон об этажной собственности в Болгарии: основные моменты

С 31 декабря 2024 года в Болгарии вступили в силу значительные изменения в "Законе об управлении этажной собственностью" (ЗУЕС). Эти поправки направлены на улучшение управления этажной собственности и усиление контроля за техническим состоянием домов.

Основные изменения:

Обязательная регистрация управляющих органов:

• Управляющие советы и профессиональные управляющие обязаны зарегистрироваться в Едином централизованном реестре этажной собственности, который ведется Министерством регионального развития и благоустройства.
• Регистрация осуществляется через соответствующую общину по месту расположения здания.
• Председатели общих собраний (управляющие) должны в течение месяца с момента избрания подать уведомление в местную администрацию.

Требования к уведомлению:

Уведомление должно содержать:

• Имена, адреса электронной почты, почтовые адреса и номера телефонов членов правления или профессионального управляющего.
• Данные о членах контрольной комиссии (контролера) и казначея.
• Размер ежемесячных взносов в фонд "Ремонт и реновация".
• Количество самостоятельных помещений в здании и его идентификатор.

К уведомлению необходимо приложить заверенную копию протокола собрания и соответствующие приложения.

Проведение общих собраний:

• В домах, где отсутствуют избранные управляющие органы или не установлен размер ежемесячных взносов, необходимо созвать общее собрание для решения этих вопросов.
• Решения общего собрания считаются легитимными при кворуме в 26%. 

Информация для владельцев домашних животных:

Владельцы домашних животных обязаны соблюдать внутренние правила, установленные общим собранием собственников. Общее собрание может принять решения, касающиеся содержания животных, включая возможные ограничения на количество или виды питомцев. В случае нарушения этих правил, управляющий орган имеет право применять санкции в соответствии с внутренними положениями.

Дополнительные изменения:

• Упрощение принятия решений: Ранее для легитимности решений общего собрания требовался кворум в 67% собственников, теперь порог снижен до 26%. Это изменение обусловлено тем, что многие владельцы не проживают постоянно в своих квартирах и не могут присутствовать на собраниях, что затрудняет принятие решений.
• Если физическое или юридическое лицо является владельцем более 51 процента идеальных долей общих частей этажной собственности, общее собрание проводится, если владельцы не менее 75 процентов идеальных долей общих частей этажной собственности присутствуют лично или через уполномоченных представителей.
• Ежемесячная отчетность управляющих: Управляющие обязаны предоставлять ежемесячные отчеты о распределении собранных средств. Это направлено на повышение прозрачности и доверия между собственниками и управляющими органами.
• Взносы для отсутствующих собственников: Собственники, не проживающие в своих квартирах, теперь обязаны оплачивать взносы, эквивалентные расходам одного жильца. Ранее они были освобождены от таких платежей. Размер взноса определяется решением общего собрания и может рассчитываться на основе общей суммы расходов на содержание общих частей здания.

Порядок созыва общего собрания

Общее собрание созывается путем подписания приглашения лицами, созывающими общее собрание, которое размещается на видном и общедоступном месте у входа в здание не позднее, чем за 7 дней до даты проведения собрания, а в случаях, не терпящих отлагательства, - не позднее, чем за 24 часа. Дата и время отправки должны быть указаны в приглашении лицами, созывающими общее собрание, о чем составляется протокол. Общее собрание может быть назначено и проведено не ранее чем на восьмой день со дня размещения приглашения, а в случаях, не терпящих отлагательства, - не ранее чем через 24 часа со дня его размещения.

Владелец или пользователь, который не использует свое помещение или будет отсутствовать более одного месяца, должен уведомить об этом управляющего или председателя правления в письменной форме, указав адрес электронной почты и адрес в стране, по которой следует направлять приглашения на созыв общего собрания, а также номер телефона.

Уведомление в соответствии с п. 2 о проведении общего собрания может осуществляться путем устного уведомления о содержании приглашения, которое удостоверяется подписью лиц, созывающих общее собрание, или путем направления приглашения по адресу в стране, в том числе по электронной почте, если таковой указан.

Когда лицо, указанное в п. 2 не указало адрес электронной почты или адрес в стране, по которому следует направлять приглашения на созыв общего собрания, а также номер телефона, то он считается уведомленным о созыве общего собрания в порядке, установленном в п. 1.

Преимущества нововведений:

Для собственников недвижимости:

• Прозрачное управление домом.
• Четкие условия оплаты взносов.
• Эффективное распределение средств на ремонт и обслуживание.

Для потенциальных покупателей и инвесторов:

• Возможность проверить состояние управления зданием перед покупкой недвижимости.

Для государственных органов:

• Усиленный контроль за соблюдением жилищного законодательства.
• Повышение качества обслуживания многоквартирных домов.

Рекомендации для собственников:

Владельцам недвижимости рекомендуется своевременно зарегистрировать управляющие органы и ознакомиться с внутренними правилами, касающимися содержания домашних животных, чтобы избежать возможных проблем и обеспечить комфортное проживание. При возникновении вопросов или необходимости помощи в управлении этажной собственностью следует обратиться к профессиональным консультантам для получения квалифицированной поддержки.

Если у вас владеете недвижимостью в Болгарии и вам необходима помощь в вопросах управления этажной собственностью – обращайтесь к специалистам агентства “Болгария Авеню”! Мы поможем вам разобраться в болгарском законодательстве об этажной собственности, правильно оформить документы, при необходимости найти профессионального управляющего.