Новые правила краткосрочной аренды в Болгарии с 20 мая 2026 года: что изменится для собственников и инвесторов

С 20 мая 2026 года в Европейском союзе вступает в силу Регламент (ЕС) 2024/1028, который кардинально меняет рынок краткосрочной аренды. Новые требования напрямую затрагивают Болгарию и все объекты, размещённые на платформах вроде Airbnb и Booking.com.

Для рынка недвижимости это одно из самых значимых событий последних лет, способное повлиять на цены, доходность и инвестиционные стратегии.

Суть нового регламента ЕС в том. что новый закон вводит единые правила для всей Европы и направлен на борьбу с «теневым» рынком аренды.

Ключевое требование:  каждый объект должен иметь действующий регистрационный номер. Без него объявление не может быть размещено, платформа обязана удалить объект, возможна блокировка аккаунта.

Платформы также обязаны:

• проверять регистрационные номера,
• передавать данные о бронированиях государственным органам,
• контролировать соответствие объявлений реальным данным.

На практике это означает масштабную «очистку» рынка.

По оценкам экспертов:

• в Airbnb — более 10 000 объектов,
• в Booking — более 15 000,
• до 50% из них могут исчезнуть.

Причина проста - значительная часть недвижимости сдаётся без официальной регистрации и налогового учёта.

Почему половина рынка под угрозой

В Болгарии уже давно действует регистрация по Закону о туризме, но:

• многие владельцы игнорировали её,
• часть объектов сдавалась «в серую»,
• не велась отчётность в системе ЕСТИ (Единая система туристической информации).

С 2026 года анонимная аренда становится невозможной. Платформы автоматически проверяют данные, и несоответствия приводят к удалению объявления.

Краткосрочные последствия для рынка

Резкое сокращение предложения.

Если прогноз подтвердится:

• рынок потеряет до 30–50% объектов,
• останутся только зарегистрированные квартиры.

Рост цен на посуточную аренду

Меньше предложений → выше цена

Ожидаемый рост:

• +10–20% и более в популярных регионах.

Переток в долгосрочную аренду

Часть собственников: не захочет легализовываться либо уйдёт в долгосрочную аренду. Это может: увеличить предложение на долгосроке, стабилизировать или снизить цены в городах.

Чтобы остаться на рынке владельцам недвижимости, необходимо:

1. Регистрация объекта в общине и получение регистрационного номера.
2. Внесение в систему ЕСТИ и обязательная отчётность по гостям.
3. Налоговая настройка : возможна регистрация по ДДС, уплата туристического и подоходного налога.

Влияние на инвестиции в недвижимость

Плюсы для инвесторов

• рынок становится прозрачнее,
• уменьшается конкуренция,
• растёт доходность легальных объектов,
• повышается доверие покупателей.

Риски

• увеличение налоговой нагрузки,
• необходимость администрирования,
• более сложный вход в рынок.

Наиболее сильное влияние ожидается в: Солнечный Берег, Варна, Бургас, Несебр. Это регионы с высокой долей туристической аренды.

Новый регламент ЕС - это не запрет краткосрочной аренды, а переход к цивилизованному рынку.  Что изменится принципиально: исчезнет «серый сегмент», останутся профессиональные игроки, вырастет качество предложения, повысится доходность легальных объектов.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Болгарии под краткосрочную сдачу, то сейчас ключевой вопрос не только «где купить», а «можно ли легально сдавать».

Важно проверять: есть ли возможность регистрации, соответствует ли объект требованиям, есть ли управляющая компания.

С 2026 года рынок краткосрочной аренды в Болгарии станет более прозрачным, вырастет в качестве и доходности.

Для инвесторов это означает меньше хаоса - больше стабильности и прогнозируемости.

Нужна помощь с инвестициями в недвижимость в Болгарии?

Специалисты Bulgaria Avenue помогут:

• подобрать объект с потенциалом аренды,
• оценить доходность с учётом новых правил,
• проверить возможность регистрации,
• сопроводить сделку.

Обращайтесь - подберём ликвидную недвижимость с учётом новых реалий рынка.