Чи потрібен рахунок у болгарському банку для купівлі квартири в Болгарії в 2026 році - розбір для покупців

Питання наявності рахунку в болгарському банку є одним із найпоширеніших у покупців нерухомості в Болгарії. Для самої купівлі квартири в Болгарії мати рахунок у місцевому банку юридично не обов’язково, однак на практиці він суттєво спрощує процес угоди та подальше утримання нерухомості.

За законодавством Болгарії фінансові розрахунки при купівлі житла на суму від 10 000 левів (близько €5 113) проходять виключно безготівковим шляхом, але переказ можна здійснити і з закордонного банку.

Нижче детально розбираємо, як влаштована система розрахунків, які є альтернативи відкриттю місцевого рахунку та з якими нюансами стикаються іноземні покупці.

Як оплатити купівлю нерухомості без рахунку в Болгарії?

Якщо у вас немає рахунку в місцевому банку, закон передбачає кілька прозорих і безпечних способів переказу коштів за нерухомість у Болгарії:

• Прямий переказ з вашого закордонного рахунку. Ви можете переказати гроші напряму на IBAN продавця або забудовника. Підставою для платежу виступає офіційний Попередній договір купівлі-продажу.
• Використання спецрахунку нотаріуса (Ескроу). Кошти перераховуються на депозитний рахунок нотаріуса, який веде угоду. Нотаріус переказує гроші продавцю тільки після того, як Нотаріальний акт буде успішно зареєстрований в Агентстві з вписувань (Агенция по вписванията).
• Клієнтський рахунок адвоката. Оплата проходить через довірчий рахунок юриста, який супроводжує вашу угоду, що гарантує безпеку розрахунків.

Навіщо потрібен банківський рахунок покупцю нерухомості?

Незважаючи на наявність альтернатив, експерти агентств нерухомості рекомендують відкривати рахунок у Болгарії. Він вирішує одразу кілька важливих завдань:

• Оплата нотаріальних мит і податків. У день підписання Нотаріального акта покупець зобов’язаний сплатити місцевий податок на передачу нерухомості, нотаріальний збір і реєстраційну таксу. Простіше і дешевше зробити це місцевим платежем.
• Проходження комплаєнсу та AML (Перевірка походження коштів). Болгарські банки суворо дотримуються законодавства щодо боротьби з відмиванням грошей. Якщо платіж за квартиру надходить на рахунок продавця з третіх країн, банк-отримувач може призупинити транзакцію до надання документів.
• Зручна оплата комунальних послуг. Платити за світло (EVN, Energo-Pro, Electrohold), воду та щорічний муніципальний податок на нерухомість у Болгарії найпростіше через автоплатежі в місцевому онлайн-банку.

Особливості відкриття рахунку для іноземців у 2026 році

В останні роки болгарські банки (DSK, UniCredit Bulbank, Postbank, UBB) посилили процедуру перевірки нерезидентів (Compliance / KYC):

• Перевірка документів: Банки запитують підтвердження легальності доходів (податкові декларації, довідки з роботи, виписки з рахунків).
• Підстава для відкриття: Головним документом, що обґрунтовує відкриття рахунку для іноземця без ВНЖ/ПМЖ, якраз і виступає Попередній договір купівлі-продажу нерухомості.
• Терміни: Розгляд заявки на відкриття рахунку може займати від кількох днів до двох тижнів.

Ситуації, в яких наявність рахунку в болгарському банку необхідна

Оформлення ВНЖ та візи категорії D. Наявність місцевого банківського рахунку — це обов’язкова вимога Міграційної служби Болгарії для більшості підстав отримання посвідки на проживання (чи то «забезпечений пенсіонер», «торгове представництво» або «інвестиції»). 

• Доказ фінансової забезпеченості: для отримання візи D і самого ВНЖ іноземець зобов’язаний надати офіційну довідку з болгарського банку (посвідчення) про наявність коштів на рахунку.
• Сума на рахунку: Баланс має бути не менше 12 мінімальних зарплат Болгарії на момент подачі документів. Без рахунку в місцевому банку міграційні органи пакет документів просто не приймуть.

Отримання доходу від оренди та легальне оподаткування. Якщо ви купуєте інвестиційну нерухомість для здачі в оренду (короткострокової через платформи накшталт Airbnb або довгострокової), місцевий рахунок забезпечить прозорість доходів. 

Наприклад, якщо вас цікавить нерухомість у Бургасі для подальшої здачі в оренду, варто заздалегідь продумати, як надходитимуть платежі від орендарів і яким способом ви сплачуватимете податки та утримання об’єкта.

• Зарахування платежів: зручний прийом платежів від орендарів або управляючої компанії без втрат на подвійній конвертації та міжнародних комісіях.
• Сплата податків: фізичні особи-нерезиденти сплачують прибутковий податок на оренду в Болгарії (ставка становить 10%). Сплачувати цей податок, а також щорічний податок на нерухомість і комунальний збір (такса побутових відходів) набагато простіше і дешевше через болгарський інтернет-банкінг.

Автоматична оплата комунальних послуг та «такси підтримки». Володіння нерухомістю в Болгарії пов’язане з регулярними витратами, які складно контролювати дистанційно з-за кордону. 

Якщо ви плануєте придбати нерухомість біля моря, заздалегідь уточніть розмір такси підтримки, комунальних платежів та способи їхньої оплати, особливо якщо проживатимете в Болгарії лише частину року.

• Прямий дебет (Бліц-платежі): Ви можете прив’язати рахунки за електрику (EVN, Energo-Pro, Electrohold) та воду (ВиК) до своєї болгарської картки. Гроші списуватимуться автоматично за фактом виставляння рахунків, що виключить ризик відключення послуг за несплату.
• Такса підтримки (Maintenance fee): Оплата послуг управляючої компанії в закритих комплексах. Перекази всередині країни коштують небагато, на відміну від дороговартісних транскордонних SWIFT-переказів.

Допомога агентства нерухомості Bulgaria Avenue при купівлі квартири в Болгарії

Процес купівлі нерухомості та банківські процедури в Болгарії мають безліч юридичних тонкощів.

Фахівці нашого агентства нерухомості візьмуть на себе весь процес: від підбору об’єкта та юридичної перевірки до допомоги у відкритті банківського рахунку та повного супроводу угоди у нотаріуса.

Плануєте купівлю квартири або будинку в Болгарії? Зв’яжіться з нашими експертами просто зараз для отримання безкоштовної консультації з усіх фінансових та юридичних питань!