Дискусії навколо податку на нерухомість у Болгарії: чи введуть прогресивну шкалу?

У урядових та експертних колах Болгарії у 2026 році активізувалося обговорення масштабної реформи системи оподаткування. Однією з головних обговорюваних ініціатив стало можливе впровадження прогресивного податку на нерухомість. Наразі це лише проєкт і пропозиція, яка викликає гострі суперечки серед економістів, політиків та учасників ринку нерухомості. Якщо цю ідею схвалять, вона може змінити правила гри для інвесторів та власників курортного житла. Для інвесторів, які розглядають нерухомість біля моря, особливо важливо стежити за обговоренням реформи, оскільки можливі зміни можуть вплинути на витрати з утримання курортних об’єктів.

Розбираємо, у чому суть пропозиції та наскільки висока ймовірність її прийняття.

Зараз податок на нерухомість у Болгарії (данък недвижими имоти) розраховується за фіксованою ставкою від податкової оцінки, незалежно від кількості квартир у одного власника. 

Прихильники реформи пропонують змінити цей підхід, щоб вирішити два завдання:

• Поповнення місцевих бюджетів за рахунок власників дорогого та інвестиційного житла.
• Виведення «порожніх» квартир на ринок - стимулювання власників здавати житло в оренду, а не тримати його зачиненим.

Як може працювати податок (якщо законопроєкт приймуть)

У рамках дискусій лунають такі пропозиції щодо поділу об’єктів:

• Основне житло

Для громадян, які мають у власності лише одну квартиру або будинок, де вони постійно проживають, правила змінювати не планують. Базова ставка має залишитися мінімальною.

• Друге та наступне житло

Підвищену ставку пропонують застосовувати тільки до других, третіх та наступних об’єктів нерухомості, що належать одній особі. Якщо власник купує студії в Болгарії для здачі в оренду, можливі зміни оподаткування кількох об’єктів також варто враховувати під час розрахунку майбутніх витрат. Саме цей пункт викликає найбільше суперечок, оскільки він безпосередньо зачіпає внутрішній та іноземний інвестиційний бізнес.

Перегляд податкової оцінки

Паралельно лунають пропозиції оновити податкові оцінки об’єктів (данъчна оценка), які зараз в рази нижчі за реальні ринкові ціни.

Експерти наголошують: якщо держава просто підніме оцінки до ринкового рівня, податкове навантаження зросте навіть без введення прогресивної шкали.

Чому реформа може залишитися на папері

Проєкт стикається з серйозною критикою з боку бізнесу та юристів, тому його прийняття у поточному вигляді малоймовірне з низки причин.

• Складність контролю: для адміністрування такого податку необхідна безуправно працююча єдина цифрова база даних по всій країні, яка зв’яже всі об’єкти з конкретним власником (включаючи іноземців з ЛНЧ).
• Удар по курортних регіонах: багато іноземців та болгар володіють «літніми дачами» на морі або в горах. Підвищення податків на такі об’єкти може знизити інвестиційну привабливість Болгарії.
• Обхід закону: експерти прогнозують, що у разі прийняття закону власники почнуть масово переоформляти нерухомість на родичів або реєструвати різні об’єкти на окремі юридичні особи.

Обговорення прогресивного податку на нерухомість у Болгарії - це поки лише декларація про наміри та пошук компромісів. До стадії реального законопроєкту, голосування в парламенті та тим більше набрання законом чинності може пройти багато часу, а сам проєкт зазнає кардинальних змін. Власникам житла поки не варто панікувати, але стежити за перебігом цієї дискусії безумовно потрібно.