Нові правила короткострокової оренди в Болгарії з 20 травня 2026 року: що зміниться для власників та інвесторів

З 20 травня 2026 року в Європейському союзі набирає чинності Регламент (ЄС) 2024/1028, який кардинально змінює ринок короткострокової оренди. Нові вимоги безпосередньо стосуються Болгарії та всіх об’єктів, розміщених на платформах на кшталт Airbnb та Booking.com.

Для ринку нерухомості це одна з найзначущіших подій останніх років, здатна вплинути на ціни, дохідність та інвестиційні стратегії.

Сутність нового регламенту ЄС у тому, що новий закон вводить єдині правила для всієї Європи та спрямований на боротьбу з «тіньовим» ринком оренди.

Ключова вимога:  кожен об’єкт повинен мати діючий реєстраційний номер. Без нього оголошення не може бути розміщене, платформа зобов’язана видалити об’єкт, можливе блокування акаунта.

Платформи також зобов’язані:

• перевіряти реєстраційні номери,
• передавати дані про бронювання державним органам,
• контролювати відповідність оголошень реальним даним.

На практиці це означає масштабну «очистку» ринку.

За оцінками експертів:

• в Airbnb — понад 10 000 об’єктів,
• в Booking — понад 15 000,
• до 50% з них можуть зникнути.

Причина проста - значна частина нерухомості здається без офіційної реєстрації та податкового обліку.

Чому половина ринку під загрозою

У Болгарії вже давно діє реєстрація за Законом про туризм, але:

• багато власників ігнорували її,
• частина об’єктів здавалася «в сіру»,
• не велася звітність у системі ЕСТІ (Єдина система туристичної інформації).

З 2026 року анонімна оренда стає неможливою. Платформи автоматично перевіряють дані, і невідповідності призводять до видалення оголошення.

Короткострокові наслідки для ринку

Різке скорочення пропозиції.

Якщо прогноз підтвердиться:

• ринок втратить до 30–50% об’єктів,
• залишаться тільки зареєстровані квартири.

Зростання цін на добову оренду

Менше пропозицій → вища ціна

Очікуване зростання:

• +10–20% і більше в популярних регіонах.

Перетік у довгострокову оренду

Частина власників: не захоче легалізовуватися або піде в довгострокову оренду. Це може: збільшити пропозицію на довгостроку, стабілізувати або знизити ціни в містах.

Щоб залишитися на ринку власникам нерухомості, необхідно:

1. Реєстрація об’єкта в общині та отримання реєстраційного номера.
2. Внесення до системи ЕСТІ та обов’язкова звітність по гостях.
3. Податкове налаштування: можлива реєстрація по ДДС, сплата туристичного та прибуткового податку.

Вплив на інвестиції в нерухомість

Плюси для інвесторів

• ринок стає прозорішим,
• зменшується конкуренція,
• зростає дохідність легальних об’єктів,
• підвищується довіра покупців.

Ризики

• збільшення податкового навантаження,
• необхідність адміністрування,
• складніший вхід на ринок.

Найсильніший вплив очікується в: Сонячний Берег, Варна, Бургас, Несебр. Це регіони з високою часткою туристичної оренди.

Новий регламент ЄС - це не заборона короткострокової оренди, а перехід до цивілізованого ринку.  Що зміниться принципово: зникне «сірий сегмент», залишаться професійні гравці, зросте якість пропозиції, підвищиться дохідність легальних об’єктів.

Якщо ви розглядаєте купівлю нерухомості в Болгарії під короткострокову здачу, то зараз ключове питання не тільки «де купити», а «чи можна легально здавати». 

При виборі нерухомості біля моря для добової оренди важливо заздалегідь уточнити можливість реєстрації об’єкта та дотримання вимог до розміщення гостей.

Важливо перевіряти: чи є можливість реєстрації, чи відповідає об’єкт вимогам, чи є управляюча компанія.

З 2026 року ринок короткострокової оренди в Болгарії стане прозорішим, зросте в якості та дохідності.

Для інвесторів це означає менше хаосу - більше стабільності та прогнозованості.

Потрібна допомога з інвестиціями в нерухомість у Болгарії?

Фахівці Bulgaria Avenue допоможуть:

• підібрати об’єкт з потенціалом оренди,
• оцінити дохідність з урахуванням нових правил,
• перевірити можливість реєстрації,
• супроводити угоду.

Звертайтеся - підберемо ліквідну нерухомість з урахуванням нових реалій ринку.