Поэтажная собственность в Болгарии - правовая основа, преимущества и недостатки

По данным Bulgaria Avenue, поэтажная собственность становится одним из самых популярных способов управления недвижимостью в Болгарии. С одной стороны, этот вариант позволяет существенно сэкономить на расходах, связанных с содержанием квартир. С другой, ведет к огромным проблемам в работе жилых комплексов – отключению электричества, закрытию бассейнов, отказу от систем видеонаблюдения и охраны. Если вы сомневаетесь, стоит ли заключать договор поэтажной собственности, или подобное решение приведет к фиаско, ознакомьтесь с нашим анализом преимуществ и недостатков.

Покупая апартамент в Болгарии, вы приобретаете не только внутреннее пространство квартир, составляющее жилую площадь. В план апартамента, в цену входят и так называемые общие части. Это – часть стен, лестниц, окон на этаже, двери подъездов.

Процент, который составляют общие части, обычно указывается в нотариальном акте на недвижимость. 

В результате, если сложить жилую площадь и общие части, получится площадь всего дома. Это здание нужно поддерживать, обслуживать, при необходимости ремонтировать, что стоит денег. В идеале в расходах должны участвовать все собственники апартаментов, офисов и помещений, которые есть в доме. В реальности, не все жильцы готовы выполнять подобные требования. 

Часто можно услышать – бежит труба на пятом этаже, а я живу на третьем, почему я должен платить за то, что не имеет ко мне никакого отношения. Или на шестом этаже сломалась кнопка лифта, почему собственники квартир на других этажах должны платить за вызов специалистов.

Подобная логика приводит к отказу от ответственности за состояние всего жилого здания. Вместо этого владельцы жилья и офисных помещений принимают идею организации поэтажной собственности и берут на себя ответственность за поддержание общих площадей только на своем этаже. Они собирают деньги за уборку, определяют необходимость ремонта лестничной клетки, лифта, замены окон, плитки.

Поэтажная собственность оформляется на основе инициативы собственников квартир. Как только соответствующее решение принимается, вопрос переходит в юридическое поле:

• Собственники должны выбрать орган управления – комитет, управляющую компанию, председателя.
• Орган управления должен быть официально зарегистрирован.
• Все решения, в том числе связанные с финансовыми вопросами, принимаются большинством голосов собственников на общих собраниях, фиксируются в документах и обязательны для исполнения.

Вопросы регулирования отношений между собственниками жилья и органом управления, а также сторонними организациями отражаются в "Законе о поэтажной собственности в Болгарии".

Договор поэтажной собственности может быть заключен на любом этапе. Если вы купили апартамент у Bulgaria Avenue на этапе строительства, договор может быть подписан по получении Акта 14, т.е. когда завершено грубое строительство, и строительная компания начинает подготовку здания к вводу в эксплуатацию. При покупке готовой недвижимости вы можете присоединиться к действующему договору или инициировать его разработку и подписание с другими владельцами.

Преимущества поэтажной собственности

Как видите, поэтажная собственность – интересный вариант управления недвижимостью. Проживая в многоквартирном жилом доме, такое решение приводит к существенной экономии – вы тратите деньги только на покрытие расходов, связанных с площадкой, где находится ваша квартира. Вы не платите за потребление электричества на других этажах, их уборку, ремонт.

Но кроме экономии, есть и другие преимущества:

• Все стороны договора – соседи. Каждый знает о проблемах, возникающих на этаже, и настроен на их решение. К слову сказать, участником собрания и договора поэтажной собственности могут быть не только собственники, но и арендаторы квартир или офисов, фактически представляющие их интересы.
• Решения принимаются быстро и эффективно. Чем меньше людей занято обсуждением проблемы, тем легче найти компромисс.
• При необходимости управляющий может взаимодействовать с органами управления других этажей жилого здания и вместе решать проблемы, касающиеся всего дома.

Недостатки оформления этажной собственности в Болгарии

Несмотря на то, что обычно юристы считают поэтажную собственность прекрасным способом управления многоэтажным домом, сочетающим выгоду, порядок и юридическую чистоту, иногда он дает сбои.

Например, собственники жилого дома начали жаловаться на промерзание стен и повышенную влажность. На одном из этажей было принято решение утеплить стены, собственники квартир на других этажах его не поддержали. В результате появляется жилое здание, четвертый этаж которого утепляют, штукатурят. Стены становятся толще, ярче благодаря новому ремонту. Остальные этажи остаются невзрачными и холодными. Стиль здания нарушается, оно начинает выглядеть неухоженным и странным.

К еще более тяжелым последствиям приводит поэтажная собственность в закрытых комплексах. Кроме жилых зданий здесь есть детские площадки, бассейны, парковые зоны. Ограничивая свою ответственность только площадкой на своем этаже, отказываясь платить таксу поддержки, собственники апартаментов бросают на произвол судьбы всю инфраструктуру. 

В результате управляющая компания комплекса объявляет себя банкротом и отказывается выполнять обязанности по обслуживанию и ремонту. 

Яркий пример – Sunset Resort в Поморье. Уникальный комплекс на первой линии моря с огромной территорией, бассейнами, джакузи, фитнес-центром, аквапарком оказался неспособным покрыть все расходы, связанные с обслуживанием и поддержкой инфраструктуры. Теперь владельцы люксовых апартаментов, ранее радующиеся тому, как им удалось снизить расходы, вынуждены ходить пешком по темным коридорам и лестницам. Бассейны и другие объекты инфраструктуры летом работать не будут.

Неизвестно, будет ли продолжать функционировать охрана и видеонаблюдение.

При принятии решения о форме управления недвижимостью специалисты Bulgaria Avenue рекомендуют учитывать различные факторы, например, где находится ваш апартамент. Поспешные решения могут привести к появлению серьезных проблем, для устранения которых потребуется время и много денег.